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　　2025 年上半年，国家及地方层面密集出台促消费政策，叠加节日效应，消费市场持续迸发活力。同时，为应对债务压力，头部商业地产企业加速商业资产出售，险资等机构成为主要的接盘方。

　　市场理性调整下企业韧性显现。当前零售商业企业业绩增长承压，轻资产扩张成为主流的趋势，但企业也面临项目退出的挑战。与此同时，存量改造与精细化运营的重要性愈发凸显。

　　商业地产运营商积极探索独特性以应对内卷。如奥莱企业通过向低线城市渗透，并辅以主题 IP 与文旅融合的升级场景提升吸引力，开辟增长新路径。

　　消费品牌方面，各赛道企业多维度探索突破路径。餐饮头部品牌加速出海，但面临本土化挑战；奢侈品市场增长乏力，国内市场成为重要的布局方向；服饰、商超会员店、集合店、电影院线等，则均面临各自行业的挑战，需通过调改、创新内容等寻求突破。

　　国内消费基础设施REITs方面，步入常态化发展阶段，不同REITs因底层资产质量和运营效率，业绩分化。部分已上市REIT推动扩募以增厚收益，新发行REIT亦有不错的市场表现，整体板块因高增长预期与稳定分派特性，受到投资者的青睐。

　　2025上半年以来，各类促消费政策陆续出台，为商业市场注入新动力。国家层面，国务院办公厅出台了《提振消费专项行动方案》，通过系统性举措激发消费潜力、扩大内需。

　　其中提及，将从深化国际消费中心城市建设、健全县域商业体系；鼓励业态融合、场景创新，支持首店经济、首发首秀首展；推动REITs扩围至消费基础设施等多方面推动商业发展。

　　地方层面，一二线城市也有不少促消费的政策落地。北京支持商圈商街商场改造提升，深圳举办大型国际消费季、聚焦深港融合与国际消费，成都发力首店经济，重庆推动绿色消费等，均是有力的举措。

　　除全方位的促消费政策外，免税市场在相关政策带动下，也有亮眼表现。2024年8月，财政部、商务部、文化和旅游部等五部委正式下发了《关于完善市内免税店政策的通知》，提及在广州、成都、深圳、天津，武汉、西安、长沙和福州等8个城市各设立1家市内免税店。

　　在利好政策和市场需求的推动下，今年以来，北京、广州、武汉、深圳、成都、天津等多个城市开设市内免税店，免税消费场景不断扩宽，如天津市内免税店已选址天津仁恒伊势丹，深圳首家市内免税店落户深圳深业上城等。

　　观点指数认为，未来，随着我国出入境人数快速增长和免税业务日益完善，市内免税店将在促进出入境旅客消费和引导消费回流等方面，发挥 更加重要的作用。

　　与此同时，节日经济也成为消费复苏的重要增长引擎，在释放内需潜力、焕新消费活力等方面有不错的表现。相关数据显示，2025年春节重点零售及餐饮企业销售额同比增长4.1%，线%；五一期间全国重点零售和餐饮企业销售额同比增长6.3%。

　　零售市场方面，7个样本城市的租金表现上，一线城市中北京、上海显著高于其他城市，体现出较高的商业地段价值，广州、深圳则次之，整体商业质量仍有提升空间；余下的二线城市中，杭州表现相对较好，南京处于中等，成都则相对较低，这与城市商业能级、大众消费水平等因素相关联。

　　从空置率来看，成都是样本城市中最高的，达到9.40%，反映其零售商业市场物业租赁状况欠佳，或与新增供应较多且商业竞争激烈有关；而深圳、南京空置率较低，出租情况相对较好，市场需求较为旺盛。

　　整体来看，当前零售商业市场的空置率小幅改善，但租金持续下滑，客流增长未有效转化为租金溢价，业主目前依然优先稳定客流，这也加大了租户的议价空间。

　　大宗交易上，2025年以来，商业地产企业为应对债务压力、优化资产结构及适应市场环境变化，加速了商业资产的出售步伐。

　　引人注目的交易有华联出售北京SKP股权予博裕资本，估值40-50亿美元，意味着作为顶级奢侈品商场的北京SKP最终易主。

　　观点指数认为，交易完成后，博裕资本能否在维持SKP高端调性的同时，通过资本赋能实现价值增值将是值得关注的重点；而华联集团在剥离核心资产后，能否在轻资产赛道找到新的增长极，也同样值得关注。

　　期内，万达陆续出售多个万达广场股权，最大一笔交易是将48座广场出售给太盟、腾讯等资本方，这也反映出当前开发商现金流压力较大，商业资产出售愈发频繁的趋势。

　　至于接盘方，则多为国内险资机构，多出于看中商业地产的稳定收益属性，如阳光保险此前已累计收购近20座万达广场。

　　不过需注意到，目前买家对资产估值趋于谨慎，部分项目成交价低于评估值，企业需平衡现金流需求与资产价值。

　　市场趋于理性之下，零售商业地产运营商的业绩增长也面临较大压力，实现明显增长的实属少数，但其中仍有亮点存在。

　　港资企业方面，样本企业呈小幅增长或下滑状态，当前市场的不确定性对业绩增长有较大影响。但长线运营为主的企业展现出较强韧性，主要得益于旗下商业物业组合较强的市场竞争力和抗风险能力。

　　2024年，太古地产内地零售物业租金收入录得47.87亿元，同比微涨约2%，而新鸿基地产、九龙仓集团等企业的内地投资物业收入则录得下滑，同比分别下滑2%和4%。

　　内资企业方面，头部商管企业华润万象生活的零售商业收入增幅约30%，旗下在管项目零售额增长18.7%，重奢与非重奢不同量级项目分别增长5.6%和27.1%。

　　但也有部分商管企业出现增长乏力的情况，宝龙商业、星盛商业仅实现收入的小幅增长，同比增长0.1%、1.5%，而中骏商管收入同比下滑4.7%。

　　至于轻重并举的企业，在市场挑战之下，凭借新开项目和整体规模效应实现了不同程度的增长。如大悦城地产零售商业收入录得30.23亿元，增长1%；新城控股收入128亿元，同比增长13.1%。

　　2025年下半年，预计上述企业仍面临不小的市场挑战，部分基本盘较稳的企业有望凭借突出的运营能力，较快做出调整以应对市场和行业变化，创造更好的业绩。

　　当前市场，轻资产扩张成为主流，华润万象生活、万达商管、旭辉商业及爱琴海等通过轻资产模式，在降低成本压力的同时进行快速布局。

　　据观点指数统计，上半年上述企业陆续签约了不少轻资产项目，华润万象生活签约苏州万象天地、旭辉商业签约金华旭辉广场等。

　　不过也需要注意到，轻资产发展并非易事，实际上不少以轻资产输出为主要发展模式的企业，也面临项目退出的问题。2024年12月，融创与业主方崇左城建就崇左万象汇完成合作签约，该项目此前运营方为华润万象生活；昆明唯一的大悦城也于同年更名为好悦天地，印证了大悦城的退出。

　　据观点指数了解，企业退出项目的主要原因有以下几种：一是部分项目合作期满后，业主收回自主经营或更换运营方；二是轻资产项目经营效果未达预期，业主选择终止合作。但无论何种原因，商管企业在轻资产输出上面临的现实挑战不可忽视。

　　项目层面，存量改造与精细化运营的重要性愈发凸显。无论是领展投入1.8亿改造广州天河、北京通州项目，亦或是广州天河城的楼层焕新，无一不是通过聚焦商户组合与体验升级，保持项目新鲜感和竞争力的重要举措。

　　而差异化定位的项目也层出不穷，文化融合的如武汉远洋里CITYLANE（一期），以文化生活定位探索传统建筑与现代消费融合；科技体验融合的如京东MALL武汉店，定位全场景科技零售。上述商业创新均是出于应对商业同质化竞争、抢占商业市场的考量。

　　高端商业方面，头部运营商项目分化显著。恒隆依靠高出租率维持基本盘，但部分项目收入下滑；太古受城市商业环境、消费趋势影响，不同项目收入与销售表现差异明显；华润收入普遍增长，在扩张中展现运营能力。

　　以太古为例，销售额方面，除了上海前滩太古里录得3%的增长外，其他项目均录得下跌。上述项目收入分化显著，受城市消费生态、项目定位调整影响较大。

　　华润旗下万象系项目多数录得租金增长，仅深圳湾万象城、北京清河万象汇、沈阳铁西万象汇等少数项目收入下降，分别下降0.27% 、1.88%、8.39%。

　　这与其规模化布局、业态精准适配相关，目前华润在一二线城市广泛布局，通过多元项目覆盖不同客群，在对冲市场波动上有一定作用。

　　观点指数认为，当前高端商业运营需兼顾出租率、收入与销售的协同，同时要适配城市消费生态，调整策略应对市场变化，以提升综合经营效益。

　　中端项目表现上，以大悦城为例，2024年其购物中心业务录得租金收入30.2亿元，同比增长1%。

　　受宏观消费环境、存量竞争影响，北京西单大悦城、天津南开大悦城等核心城市成熟项目，租金增长乏力，进入运营调整期；而上海静安大悦城、武汉大悦城等项目通过 “潮流化、首店化” 调改，抓住年轻消费群体，实现了租金的提升。

　　在复杂的市场环境下，样本项目的运营策略也有一定变化。高端客群消费较为审慎，但重奢项目并未止步深化奢侈品矩阵布局，期内多家头部奢侈品门店均有在重奢项目开出，如成都太古里的DIOR男装精品店、长沙IFSLOEWE、沈阳万象城焕新的HERMÈS门店等。

　　小众高端品类崛起也成为趋势，主要集中在户外品牌和餐饮品类。期内，户外品牌牧高笛全国旗舰店、运动专业线HEAD海德概念店、甜品Gelateria Marghera意式冰淇淋成为样本项目中引入关注的品牌。

　　跨界融合新场景上，高端品牌表现较为突出。ARMANI CAFFÈ是期内奢侈品+餐饮的案例，北京国贸商城开设的占地350平方米的“ARMANI / CAFFÈ”，是ARMANI集团在中国的首家餐厅。

　　观点指数认为，奢侈品牌延伸品类的背后，是希望通过跨品类经营开辟新的业绩增长点，满足消费者日益多样的需求，从而提升品牌的市场竞争力。

　　营销活动上，主要围绕文化、艺术及社群赋能。如深圳万象城通过举办盐田千春签售会，限量版海报结合艺术家亲签，并联动瑜伽品牌MAIA ACTIVE推出宠物瑜伽，扩展艺术与生活方式场景，吸引消费客群。

　　IP与在地化结合也是方式之一，广州天河城的泡泡玛特主题展、广州K11的哆啦A梦巡回展等，扮演着吸引消费者打卡消费，与餐饮、零售业态形成联动，有效带动周边业态业绩增长的重要作用。

　　社群活动也在消费促进上发挥着愈加重要的作用，广州太古汇精酿啤酒节、沈阳恒隆广场的

　　非标业态发展上，样本企业采取不同的经营策略。万物云作为背靠万科的服务企业，除住宅服务外，正加码社区商业，旗下的商业平台万芊荟运营超30个项目且多位于一二线城市，目前仍在陆续接手万科旗下的社商资产。

　　同熙商业作为专一的街区商业企业，则着力填补商业空白，目前主要深耕大湾区。最新的广州南站喜街项目主要瞄准交通枢纽商业需求，聚焦高频消费如生鲜、餐饮，服务半径内客群，客流稳定，抗周期性上也有着不错的表现。

　　新合作商管同样发力商业街区业态，代表项目遵义星悦茂以1.7公里沉浸式智慧商业街区为载体，为消费者提供包含购物休闲、餐饮娱乐、时尚美妆、艺术科技、文创黔货等业态在内的丰富体验。

　　东原致新同样是非标商业的深耕者，以城市更新商业+为核心战略，深度布局上海、重庆、武汉等核心城市群，致力于为城市低效资产、更新项目提供长效运营。其旗下运营有重庆·南岸下浩里、上海·莘社区OS七莘等非标商业项目，均是小而美的代表。

　　奥特莱斯方面，头部企业正通过双重战略开辟增长新蓝海。一方面加速向低线城市渗透，解决下沉市场名品资源匮乏的痛点；另一方面通过主题IP与文旅融合重构商业场景，从单纯的折扣卖场升级为微度假目的地。

　　杉杉奥莱是国内奥莱规模排名靠前的企业，目前仍在加速全国布局，武汉项目作为集团第21座奥莱将于2025年9月开业，品牌签约率已达95%，凸显头部企业在低线城市的品牌号召力。

　　砂之船、王府井等主要通过输出管理，拓展现有规模，但下沉市场名品资源不足的痛点需要重视。针对该种情况，王府井表示，旗下的奥莱业态将紧跟消费多元化大势，拓展服务型消费领域，加大配套服务经营占比。

　　项目层面，复合业态融合转型成为行业共识，头部项目通过餐饮、娱乐、亲子业态的扩容，构建购物+体验闭环，延长顾客的停留时间，具体做法包括引入烘焙、饮品、火锅、自助类等年轻人喜爱的餐饮品牌，在奥莱项目中加大配套服务的经营占比等。

　　基于上述升级，特色内容打造是另一种进阶玩法，主题IP化和文商旅融合受到市场的青睐。如百联奥莱计划打造的全国首个“熊猫主题公园”，就融合了IP商店、市集、地标景观；而上海青浦百联奥莱也以江南水乡文化为灵感，与佘山深坑酒店、欢乐谷等周边景点形成商业+文旅联动。

　　业态升级上，高量级店铺的引入是重要亮点。百联青浦奥莱2025年将落地2家全球旗舰店，分别是比斯特购物村引入三宅一生华东奥莱首店、MM6 Maison Margiela苏州首店，进一步吸引消费者。

　　观点指数认为，在主题化创新基础上引入旗舰店、首店，能在折扣业态同质化竞争中增添高端色彩，其本质是通过稀缺性品牌资源提升差异性。

　　近年来，餐饮行业头部品牌纷纷将目光投向海外市场，开启出海征程，头部品牌如瑞幸咖啡、茶百道、喜茶等先后进军欧洲、东南亚等新兴市场。

　　茶饮品牌出海，一方面是为了拓展市场空间，缓解国内市场竞争压力；另一方面，也是希望通过海外布局提升国际影响力，实现品牌的全球化发展。然而，海外市场的文化差异、消费习惯、政策法规等因素，都给品牌的在地化运营带来不小的挑战。

　　与此同时，上市潮持续，不少餐饮品牌奔赴资本市场。古茗、蜜雪冰城、沪上阿姨、绿茶集团陆续在港股上市，而霸王茶姬也成功敲开美股大门。

　　其中，蜜雪冰城、古茗、霸王茶姬等茶饮品牌凭借高标准化、高频消费特性，上市后普遍获得高估值。如蜜雪冰城上市首日股价大涨 43.21%，打破新茶饮上市即破发的魔咒，其全球门店达到4.6万家，具备下沉市场高渗透率、供应链体系完善等优势。

　　绿茶集团上市即破发，一定程度上显示了投资者在消费分级加剧、品牌忠诚度薄弱的环境下，对单纯依赖门店扩张实现增长的品牌模式的担忧。

　　值得一提的是，目前大部分餐饮品牌均通过加盟模式实现规模扩张，但这种模式的短板也较为明显，如业绩增长对加盟商依赖较大、且品质较难管控等。

　　服饰方面，本土品牌正寻求高端化突破。安踏在拥有始祖鸟、萨洛蒙两大高端户外运动代表品牌后，继续收购国外运动品牌JACK WOLFSKIN，进一步扩大户外品牌矩阵。与之相对，李宁坚持单品牌、多品类战略，收入主要由主品牌李宁贡献。

　　业绩对比之下，安踏2024年的净利润同比大增52.4%至155.96亿元，毛利率达62.2%，而李宁虽然毛利率提升至49.4%，但净利润下滑5.5%至30.13亿元。

　　整体来看，安踏凭借多品牌矩阵和全球化布局稳居行业龙头，在专业细分市场上优势明显；李宁则在专业运动领域保持竞争力，但品牌单一化等问题制约了增长。

　　与此同时，目前多个国外品牌均面临关税冲击，知名海外品牌耐克、阿迪加速东南亚产能转移，尽可能减少政策带来的消极影响。

　　奢侈品方面，实现高增长的企业较少，均不同程度面临着高端市场疲软带来的冲击。爱马仕集团2025Q1营收同比增长7%，达到41亿欧元(约47.2亿美元)，核心的皮具和马具部门销售额增长10%，但手表部门销售额下降10%。

　　路威酩轩集团同期业绩也未达预期，2025Q1总营收为203亿欧元(约234亿美元)，同比下降了3%，占营收半壁江山的路易威登和迪奥所属的时尚与皮具部门，营收为101.08亿欧元，同比下降5%。

　　开云集团2025Q1的销售额也出现大幅下滑，同比下降14%至39亿欧元(约44.9亿美元)，其中重点品牌古驰的可比销售额下跌25%至16亿欧元。

　　国内市场方面，大部分奢侈品集团对国内高端消费市场长期看好，并选择加大在国内市场的投资，如Chanel计划2025年在华新开15家门店。

　　不过目前来看，国内高端消费市场已从爆发增长转向结构性机会，奢侈品牌均需要面对此现状。部分顶奢品牌如爱马仕，选择限量策略应对市场变化，而轻奢品牌如迪奥则需通过产品创新、有效营销等手段破局。

　　商超会员店方面，永辉、物美等传统商超继续学习胖东来调改，争夺性价比客群。如永辉目前已有超100家调改门店开出，预计在9月30日前完成全国200家门店的调改目标，第三季度将平均每天开业一家调改店，以加速门店升级。

　　据了解，调改计划聚焦员工与商品优化，包括提升员工技能培训与收入待遇，并在商品结构达到胖东来80%的基础上，加强自有品牌爆品矩阵，打造冲击亿元级的单品。

　　虽然调改让永辉获得了关注和人气，但就今年一季度的表现来看，业绩提升之路还任重道远。2025Q1数据显示，永辉超市实现营收174.79亿元，同比下降19.32%；归母净利润1.48亿元，同比下降79.96%，仍需继续改进。

　　会员店方面，山姆会员店依然是国内的佼佼者。5月，沃尔玛发布截至2025年4月30日的2026财年第一季度数据显示，其营收达到1656亿美元，同比增长2.5%，调整后营业利润为73亿美元，同比增长3%。

　　而在沃尔玛国际业务中，沃尔玛中国业务增长尤为突出，第一季度净销售额达67亿美元（约合人民币483亿元），同比增长22.5%，可比销售额增长16.8%，远超全球平均水平。

　　其中，山姆会员店和电商业务贡献了主要增长动力，第一季度营收增长34%，成为推动增长的关键引擎。

　　当下，山姆凭借先发优势和本土化策略，在国内的市场份额显著领先，占据高端会员店市场主导地位，而竞争对手开市客的扩张速度和本土化进程则相对较慢。

　　据了解，开市客目前在中国内地仅开设7家门店，且主要分布于上海、苏州、杭州、宁波、南京和深圳等在内的长三角和大湾区。

　　就国内市场的发展而言，开市客仍处于探索期，其全球领先的供应链效率和会员制模式尚未完全转化为市场优势。

　　集合店方面，名创优品2025Q1数据显示，其总营收同比增长18.9%至44.27亿元，毛利率攀升至44.2%的历史高位，但净利润同比下降28.8%至4.17亿元，净利润下降的原因主要包括海外直营门店的扩张，导致租金、人工及装修成本增加。

　　在泡泡玛特爆火热度下，名创优品拟分拆Top Toy赴港上市，通过潮玩业务的独立融资，加速业务扩张。

　　但若对比，两者在IP发展上有本质区别。泡泡玛特以自有IP为主，占比超80%，而名创优品的IP则多为授权。

　　未来，名创优品若无法孵化出如泡泡玛特的Molly、Labubu这类的原创IP，其溢价能力将受制于版权方，长期利润面临挤压风险。

　　电影院线方面，今年以来，国内电影市场呈现“冷热不均”的分化态势，既有春节档创纪录的高光时刻，也面临后续档期票房乏力的压力。

　　典型代表如光线传媒，凭借爆款影片的出品实现了营收的增长。业绩数据显示，光线.16亿元，同比增长374.79%，主要得益于其出品的春节档电影《哪吒之魔童闹海》，该影片在上映后大获成功，口碑与票房表现亮眼。

　　不过，对主要的电影院线企业而言，短期内虽能在爆款影片的带动下实现业绩增长，但行业深层矛盾如内容供给不足、成本高企、盈利模式单一等问题，仍会限制其长期发展。

　　最为明显的是，内容质量不稳定加剧了业绩波动。继春节档后，今年的清明、五一、端午并未有票房惊喜出现，这与缺少爆款电影内容密切相关，相关企业仍需继续发力创作优质内容，并寻求票房之外的业绩增长可能。

　　年初，跨境电商面临严峻挑战，特朗普政府加征10%关税及邮政暂停接收中国包裹，对Temu、Shein等跨境电商平台带来了显著的物流与成本压力。

　　直至5月，中美达成《日内瓦经贸会谈联合声明》，大幅取消、修改或暂停加征关税，特别是大幅下调国际邮件税率并撤销从量税翻倍计划，才为跨境物流注入强心针。

　　Temu、Shein、TikTok Shop作为国内跨境电商的头部企业，各有业务侧重点，Shein主打服装领域，Temu在电子产品领域优势明显，而TikTok则引领美妆与个人护理行业。

　　但在政策高波动性、美国市场不确定性驱动下，上述企业均在加速全球化，并对现有模式作出调整，同时也面临新兴市场开拓与如何实现盈利等新挑战。

　　Shein作为跨境电商的头部企业，凭借柔性供应链、数字化赋能等跻身为全球性平台，但上市受阻、关税冲击及同行竞争等对其发展造成一定影响，未来需要通过供应链基建升级和市场多元化布局破局。

　　Temu同样在迅猛扩张，其复制Shein模式并争夺供应商。模式发展上，其采用全托管模式，商家仅需供货至国内仓，平台包揽选品、定价、物流及售后，降低商家的出海门槛，形成集中采购、规模化议价的成本优势，但与Shein面临同样的困境。

　　TikTok Shop依托短视频种草与直播带货模式，在全球市场占据一席之地。区域化策略下，其针对不同市场制定方案，如日本全免运费加90天退货、墨西哥市场聚焦3C家电与服饰鞋包等，应对市场变化。

　　在行业充满不确定性之际，上述平台不约而同地探索更广阔的海外市场，如重点开拓东南亚、中东欧洲的其他市场，弥补关税冲击带来的损失。

　　相关数据显示，今年4月份，Shein、Temu两大平台均大幅削减了在美国的数字广告投放，并在欧洲大幅增加相应的支出。Shein在法英两国广告支出环比上涨35%，Temu在法国上涨40%、英国则是20%。

　　标准电商方面，2025年第一季度，国内三大电商平台均实现了营收的同比增长，但部分企业的净利润出现下滑。

　　具体来看，京东集团营收达3011亿元，同比增长15.8%，创近三年最高增速，净利润同比增长52.7%至109亿元；淘天集团营收1013.69亿元，同比增长9%，经调整EBITA达 417.49亿元，同比增长8%；拼多多营收956.72亿元，同比增长10%，但净利润同比下滑 47%至147.42亿元。

　　可以看出，国内电商业绩增长进入精耕细作阶段，平台聚焦于差异化竞争与体验升级，降本增效与开辟新增量是主旋律。

　　但平台用户增速均放缓，加之消费者更注重品质消费与独特体验等，也对平台做出了新要求，即从流量争夺转向内容创新。

　　政策支持与市场需求的双轮驱动下，国内消费基础设施REITs已从试点迈向常态化发展阶段，目前已有多支消费基础设施REITs成功上市。

　　从收入看，华夏华润商业 REIT的收入最高，其次是中金印力消费 REIT和华夏大悦城商业 REIT。从净利润看，华嘉实物美消费 REIT、华夏首创奥莱REIT表现较好。

　　基于资产质量、运营效率等因素，不同消费基础设施REITs表现分化。其中，底层资产位于城市核心商圈，且运营方经验丰富的REITs，租金等指标表现良好；而底层资产位于新兴或非核心商圈的部分REITs，在客流吸引上表现稍弱，这也凸显了资产质量和运营效率的重要性。

　　具体项目来看，长沙览秀城主力店面积占比为53.82% ，主力店租金较低为1.14 元/平方米/天；而青岛万象城主力店占比 29.85% 、专门店占比 70.15% ，专门店租金较高，为5.37 元 / 平方米/天，两者的租金差异明显。

　　二级市场表现上，消费类REITs备受资本市场青睐，年内的平均涨幅显著超越其他REITs类型，如华安百联消费REIT、华夏大悦城商业REIT，年内涨幅均超过50%。

　　为应对消费趋势变化，多家REITs也在积极推动底层资产升级，带动客流量同比增长和复购率提高。

　　如华夏华润商业REIT将青岛万象城3层传统零售区升级为“艺术+社交”复合空间，引入沉浸式展览、网红打卡点，带动客流量同比增长15%。

　　而嘉实物美消费REIT对北京社区商超进行“一刻钟生活圈”改造，增设生鲜加工区、便民服务站如家政预约、快递代收，会员复购率提高20%。

　　还有部分REITs 计划通过扩募装入优质资产，以期达到增厚收益的效果，首单扩募为华夏华润商业REIT拟购入苏州昆山万象汇。

　　扩募方式上，该REIT拟通过扩募发售募集资金新认购中信证券-华润商业资产2号资产支持专项计划的全部份额，并最终投资于苏州昆山万象汇项目。

　　苏州昆山万象汇项目位于江苏省苏州市昆山市，如若成功扩募，能扩充基金对不同城市消费基础设施的覆盖范围，有效分散基金资产组合风险，在拓展基金持有的消费基础设施资产组合上有积极作用，使基金在获取稳定现金流的同时兼具成长性。

　　而今年新申报的REITs中，中金中国绿发商业REIT已成功发行，底层资产为济南地标商业体领秀城贵和购物中心。

　　具体表现上，该基金公众投资者有效认购基金份额数量约为307.51亿份，约为公众发售初始基金份额数量的683倍，上市首日开盘即上涨30%，有着不错的市场表现。

　　中金唯品会奥特莱斯REIT最新进展为“已获证监会批复”，该REIT主要依托杉杉奥莱网络，而当前奥特莱斯业态凭借高现金流、稳定租金及高于传统商超的复合增速，获得不少投资者的青睐。

　　总体而言，尽管消费基础设施REITs个体盈利存在分化，但整体板块的高增长预期与稳定分派特性，使其成为投资者布局消费复苏和不动产证券化的重要选择。未来的市场表现，将更多取决于运营方对底层资产的精细化运营效率与持续焕新能力。